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Guía

Cuánto ahorrar para la entrada de un piso y cómo conseguirlo

Por el equipo de Kpital · 7 de noviembre de 2026

Para comprar un piso de segunda mano necesitas tener ahorrado alrededor del 30 % del precio: el 20 % de entrada, porque el banco no suele financiar más del 80 %, y entre un 6 % y un 10 % de impuestos según tu comunidad, más unos 2.000 € de gastos. Para un piso de 200.000 €, entre 54.000 y 62.000 €. Si no has cumplido 36 años o tienes hijos menores, el aval del ICO puede bajarlo a solo los impuestos y gastos.

Un error muy habitual es ahorrar el 20 % y descubrir en la notaría que faltan otros 12.000 €. Aquí tienes la cuenta completa y cuánto apartar al mes.

Por qué el 20 % no basta

El Banco de España lo explica en su guía para la primera hipoteca: las entidades no suelen conceder más del 80 % del valor de tasación. El otro 20 % lo pones tú. Pero encima de la entrada hay tres costes que la hipoteca no cubre:

• El impuesto de la compra. En vivienda usada pagas el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad. El tipo general es del 6 % en Madrid y del 10 % en Cataluña para pisos de hasta 600.000 €; el resto de comunidades está en ese rango o cerca. En obra nueva no hay ITP: pagas el 10 % de IVA más el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) de tu comunidad, así que sale algo más caro.
• La tasación, que según la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario paga el comprador. La notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca los paga el banco.
• Notaría y registro de la compraventa, que no son lo mismo que los de la hipoteca. Sus tarifas están reguladas y dependen del precio. Para la tabla reservamos unos 2.000 € entre todo, contando la tasación.

Tabla: cuánto necesitas según el precio del piso

Vivienda de segunda mano, hipoteca del 80 % y 2.000 € de gastos. La columna del 6 % vale para Madrid; la del 10 %, para Cataluña y las comunidades con tipos altos. Mira el de la tuya antes de fijar la meta.

En todos los casos sale entre el 27 % y el 31 % del precio. Por eso la cifra redonda que conviene recordar es el 30 %.

Varias comunidades tienen tipos reducidos. En Madrid, por ejemplo, las familias numerosas pagan el 4 % por su vivienda habitual, y la Comunidad anunció el 5 de octubre de 2026 otro 4 % para menores de 40 años en pisos de hasta 450.000 €. Comprueba si ya está en vigor antes de contar con él.

Ojo con la tasación

El banco calcula el 80 % sobre el valor de tasación o sobre el precio, el que sea menor. Si pagas 200.000 € por un piso que se tasa en 190.000 €, la hipoteca máxima son 152.000 €, no 160.000 €. Tu entrada sube de 40.000 a 48.000 € y el total, de 54.000 a 62.000 € con el ITP del 6 %. Por eso conviene pedir la tasación antes de dar la señal, o dejar un margen en la meta.

Cuánto apartar al mes

Divide el total entre los meses que te das. Con las cifras de la tabla:

Siendo realistas: con 1.800 € netos y pagando alquiler, apartar el 20 % del sueldo son 360 € al mes. Para 54.000 € hacen falta 150 meses, unos doce años y medio. Entre dos personas que ahorran lo mismo, la mitad. Comprar en pareja es la forma más directa de acortar el plazo. Si no ganáis lo mismo, podéis aportar en proporción a lo que cobra cada uno, como explicamos en cómo dividir gastos en pareja si uno gana más, y dejad por escrito cuánto pone cada uno.

Si no sabes qué parte del sueldo puedes apartar, empieza por cuánto ahorrar al mes según tu sueldo.

Cómo llegar antes

• Aparta el dinero el día que cobras. Una transferencia programada a otra cuenta el día de la nómina. Lo que queda es lo que gastas. Ahorrar «lo que sobre» a final de mes casi nunca llega.
• Destina las pagas extra enteras. Si cobras 14 pagas, las dos extra son la séptima parte de lo que ingresas al año. Con 563 € al mes llegas a 54.000 € en 8 años; si sumas dos pagas de 1.200 € netos, en menos de 6. Lo explicamos en paga extra de Navidad.
• Revisa el alquiler mientras ahorras. Es tu mayor gasto y el que más mueve la fecha. Compara el tuyo con lo recomendado en cuánto gastar en alquiler según tu sueldo.
• Busca las fugas pequeñas. 5 € al día son 1.825 € al año. En cinco años, más de 9.000 € de entrada. Te enseñamos a encontrarlas en gastos hormiga.
• No mezcles la entrada con el fondo de emergencia. Si se te rompe el coche y lo pagas con el dinero del piso, retrasas la compra. Ten los dos por separado: lo explicamos en fondo de emergencia.

Ese dinero lo vas a necesitar en una fecha concreta, así que guárdalo donde no pueda bajar justo cuando vayas a firmar.

El aval del ICO: comprar sin el 20 %

Si no llegas a la entrada, el Estado puede avalar parte de la hipoteca para que el banco te financie más del 80 %, hasta el 100 % del precio o de la tasación. Según las condiciones de la Línea de Avales del ICO:

• Quién: compradores que no hayan cumplido 36 años al firmar, o familias con hijos menores a cargo, sin límite de edad. Tiene que ser tu primera vivienda y no tener otra en propiedad, salvo excepciones.
• Ingresos: desde el 19 de junio de 2026, el límite depende de la provincia donde compras. Muchas webs siguen dando la cifra antigua de 37.800 €, así que mira la tabla del ICO. El patrimonio de cada comprador no puede pasar de 150.000 €.
• Cuánto avala: hasta el 20 % del préstamo, o el 25 % si la vivienda tiene buena calificación energética. Es gratis para ti y no sube el tipo de interés.
• Plazo: la hipoteca tiene que firmarse antes del 31 de diciembre de 2027, en un banco adherido, y el piso no puede pasar del precio máximo de tu comunidad.

El aval cubre la entrada, no los impuestos ni los gastos. Para un piso de 200.000 € en Madrid seguirías necesitando unos 14.000 € (12.000 de ITP y 2.000 de gastos), en lugar de 54.000 €. Y la cuota será más alta, porque pides más dinero: el Banco de España recuerda que las entidades no quieren que tus deudas pasen del 30-35 % de tus ingresos.

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Fuentes: Banco de España, Portal del Cliente Bancario, consejos para firmar tu primera hipoteca; ICO, Línea de Avales para la adquisición de primera vivienda; Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículo 14 (BOE); Comunidad de Madrid, transmisiones patrimoniales onerosas; Agència Tributària de Catalunya, medidas fiscales de 2025 en el ITP, y Agencia Tributaria, tipos impositivos del IVA 2026. Consultados el 7 de noviembre de 2026.

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